현재까지 3명의 젊은이의 목숨을 빼앗아간 미추홀구 전세사기가 매일 뉴스에 나오고 있습니다. 개인의 문제가 아닌 전국적으로 온 국민들 혹은 내가 될 수 있는 문제입니다. 동탄, 미추홀구에서 발생한 전세사기에 대해서 알아보고 건축왕은 대체 누구고 경매와 예방법에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
동탄 전세사기
인천 미추홀구에서 수백 명에 이르는 전세사기 피해자가 발생하여 전국이 관심을 갖고 있는데 며칠 전 동탄에서도 대규모 위 전세사기가 발생하였습니다. 동탄에서는 대체 무슨 일이 벌어지고 있었던 것일까?
1. 분석
동탄은 산업단지로서 각 기업들의 공장들이 많이 위치해 있습니다. 삼성전자 또한 마찬가지로 동탄에 대규모의 공장이 존재하고 서울과 가까운 수도권으로서 많은 사람들이 실거주를 목적으로 전세를 끼고 살고 있습니다. 게다가 삼성전자면 반도체일 가능성이 많고 일하는 대부분이 젊은 사회 초년생일 가능성이 상당히 많습니다. 월세는 매달 돈이 빠져나가 월 지출이 빠듯하고 집을 사자니 금액 부분에서 상당히 부담스럽게 느껴집니다. 하지만 전세라는 사람들의 개념은 내 돈을 잠시 맡겨두고 그 집에 2년 동안 살면 돈 따로 나가지 않고 공짜로 거주할 수 있다고 생각합니다. 그러다 보니 한국에만 있다는 전세 제도를 선호하게 되고 다음 세입자가 들어오면 안심하게 내 돈을 받고 나갈 수 있다고 생각하며 계약하게 됩니다.
2. 문제발생
이런 루틴으로 쳇바퀴 돌아가듯이 운영된다면 문제가 되지 않지만 전세는 우리들이 생각하듯 단순하고 아무런 문제가 없는 제도가 아닙니다. 아래와 같은 경우가 피해를 보는 상황입니다.
a. 만기가 되었는데도 다음으로 들어올 세입자가 없는 경우.
b. 만기 시 임대인이 돈이 없어서 보증금을 돌려주지 못하는 경우
c. 임대인이 세금이나 대출금 이자를 납부하지 않는 경우
d. 전세 시세가 들어올 때 전세금보다 만기 시 때 전세금이 더 낮아졌을 경우
이러한 경우에 해당이 된다면 전세로 인한 피해를 보게 됩니다. 동탄에서 전세사기를 당한 많은 삼성전자 직원들이 피해자로 나오고 있는데 대부분이 젊은 층이고 혼자 거주하다 보니 원룸 오피스텔에서 생화하게 되고 원룸 오피스텔 같은 경우에는 1억 미만으로 나온 매물도 많을뿐더러 제도적으로 수십 채를 살 수도 있어 더욱 많은 피해자를 발생하게 됩니다. 흔히 말하는 깡통전세가 이런 것을 말하는데 1억짜리 오피스텔을 매입하여 임차인에게 1억 3천을 받고 전세임대를 합니다. 그리고 3천을 임대인이 갖게 되는데 임대인으로서는 명의만 대주고 3천이란 차익을 보게 되는 것입니다. 향후 2년 후 집값이 올라 전세금을 올려 받는다면 전혀 문제가 되지 않지만 7천으로 떨어졌다면 임대인은 돈을 돌려줄 수 없을 뿐 아니라 차후 들어올 세입자도 없게 되어 전세피해가 발생하게 되는 것입니다.
3. 사기 수법
동탄에서 사용된 전세사기 수법은 250채를 소유하고 있는 부부가 임대인 대리를 내세워 오피스텔을 계약하게 합니다. 임차인 입장에서는 임대인과 전화 통화를 하는 등 실제 임대인 대리라는 것을 확인 후 계약을 하게 되지만 나중에 알려진 것으로는 임대인 대리는 공인중개사였다는 것입니다. 문제가 뻔히 있다는 것을 알면서도 임차인들에게 안심을 시켜 수백 채를 계약을 하고 중개수수료를 취득한 다음 2년 후 부동산 폐업을 하고 잠적합니다. 수백 채를 보유한 임대인은 시세가 떨어지고 세금을 체납하게 되면서 파업 상태에 이르게 되며 곧 세 급 체납으로 경매가 발생될 수 있으니 소유권을 이전해 가라고 합니다. 하지만 소유권을 이전하게 되면 상당한 세금과 현 전세금액하고는 상당히 낮은 금액으로 인수해야 하기 때문에 수천만 원에 이르는 피해는 불 보듯 뻔한 결과입니다.
미추홀구 전세사기
전세사기의 시발점을 알린 인천 미추홀구 전세사기는 현재까지 3명의 젊은이가 생을 안타깝게도 마감을 했습니다. 아직 부동산에 대해 잘 모르는 사회초년생이기에 공인중개사의 말만 전적으로 믿고 계약한 이들은 피해를 볼 수밖에 없었는데 중요한 건 전세사기를 당한 대부분이 이처럼 젊고 사회초년생들이 태반이라는 것입니다. 건축왕이라고 불리는 60대 사기범은 총 2700여 채를 보유하고 있었고 피해액만 500억 원에 달한다고 합니다. 이 건축왕 또한 동탄에서 발생한 전세사기와 비슷하게 자기 자신은 나타나지 않고 임대 대리인을 통해 계약을 하게 했으며 나 홀로 아파트나 신축빌라를 건축하여 은행으로부터 주택담보 대출을 받은 후 세입자들에게 그 이상의 금액을 받아 중간에서 차익을 챙기는 수법을 진행했습니다.
1. 사기 피해자들
피해자들은 20대 초에서 30대 초가 대부분이고 그동안 열심히 일한 돈을 저축하고 은행에서 빚을 내서 전세금을 만들었을 것입니다. 하지만 빚을 내서 들어온 집이 넘어가게 되고 내가 빌리지도 않은 빚을 추가로 갚아야 한다고 하니 그 절망감을 얼마나 컸을지 감히 짐작조차도 할 수가 없습니다. 게다가 금리는 매번 오르고 매달 나가는 원리금 이자에 공과금도 낼 수 없는 처지가 얼마나 비참했을지 눈물이 나도록 안타까움을 느낍니다. 입원한 부모에게 병원비를 보태주지 못할망정 엄마에게 2만 원만 빌려달라고 했다는 사연은 모든 사람의 마음을 아프게 하였습니다. 과연 이런 전세사기가 나와 상관없는 이야기일까? 그렇지 않습니다. 내가 될 수가 있고 내 형제가 될 수 있고 내 자식이 될 수가 있습니다.
2. 건축왕
2700여 채를 소유한 건축왕이 다행히 구속되었습니다. 건축왕뿐만 아니라 공범 6명과 이 일에 가담한 공인중개사까지 구속되었다고 하니 본격적인 수사가 제대로 이루어지기를 바랄 뿐입니다. 인천 일대를 주변으로 조그마한 아파트와 빌라를 자신이 운영하는 건설업체를 통해서 지어 세입자들에게 받은 보증금으로 계속 같은 방식으로 자산을 축적해 나갔습니다.
과연 건축왕만 이런 행동을 했을까? 그렇지 않습니다. 과거부터 현재까지도 건축왕이 하는 방식으로 남의 돈으로 자신의 부를 축적하는 사람들이 많아지고 부동산 강의를 하는 유명 모 강사들은 유튜브나 자신의 채널을 통해 이런 식으로 돈을 버는 것이라고 오히려 조장하고 있는 추세입니다. 모두를 범죄자로 만들려고 하고 있고 부동산 재테크로 돈을 벌고자 하는 일반인들은 이런 잘못도 모르고 열심히 공부하고 있는 상황이니 피해자들은 시간이 갈수록 늘어날 수밖에 없을 것 같습니다.
경매
건축왕이 구속되었다고 하는데 과연 구속만으로 해결될 수 있을까? 대출을 해준 은행들이 가만히 있지 않을 것이고 자신들의 손해를 최소화하기 위해서 경매나 공매를 진행할 것입니다. 그렇게 되면 현재 세입자들은 진행되는 동안 불안한 마음에 잠을 이루지 못할 것입니다. 경매란 채무자가 채무의 이행을 하지 않게 되면 근저당을 잡고 있는 채권자가 법원에 채무자가 가지고 있는 주택을 담보로 경매를 신청하게 됩니다. 그렇게 되면 그 집에 전세 세입자가 있든 없든 경매를 진행하게 되고 낙찰이 된다면 그 집에 세입자들은 무조건 쫓겨나가게 됩니다. 법원은 전세 세입자들의 입장은 전혀 상관하지 않습니다. 법으로만 해결하려니 세입자가 피해를 보든 자살을 하든 자신들은 전혀 개의치 않아 합니다. 하지만 전입일자와 확정일자 우선으로 받아 선순위로 근저당 위에 세입자가 있다면 경매를 낙찰받은 사람이 인수하게 되므로 걱정을 하지 않아도 됩니다.
하지만 갭투자 하는 이런 건축왕 같은 경우에는 근저당이 미리 잡혀 있는 경우가 대부분이니 세입자들은 전부다 후순위일 가능성이 큽니다. 후순위라는 말은 경매가 발생되어 낙찰이 되면 무조건 쫓겨나야 한다는 말이니 후순위 세입자들은 불안에 떨 수밖에 없습니다.
예방
이제야 정부는 부랴부랴 정책을 내놓고 있습니다. 경매와 공매를 중단하겠다고 발표를 했는데 과연 세입자들에게 큰 도움을 줄 수 있는 대책인지 다시 한번 생각해봐야 합니다. 은행은 바보가 아닙니다. 정부가 "너네 경매신청하지 마!" 이런다고 "네, 알겠습니다."라고 답할 은행이 아니라는 겁니다. 그렇다면 정부가 그 금액을 대신 내줘야 하는데 그 돈은 우리들의 세금에서 나가게 됩니다. 전세사기를 당한 피해자들에게는 물론 안타깝고 마음 아프지만 피해를 당하지 않은 일반 국민들은 내 세금이 그런 곳에 이용이 된다면 좋아할 국민이 있을까? 국민의 정서와 피해자들에게도 현실에 맞는 대책을 내세워야 할 것입니다. 일단 전세 세입자들이 해야 할 부분은 다음과 같습니다.
1. 등기부 등본을 떼었을 때 근저당이 잡혀 있는 빌라는 피합니다.
대부분의 신축빌라는 대부분이 근저당이 잡혀 있는 경우가 많습니다. 이런 경우 절대 공인중개사의 감언이설에 넘어가지 말고 바로 제외합니다. 새집이 너무 마음에 들어가서 살고 싶은 마음은 충분히 이해하지만 유혹에서 이겨내야 합니다.
2. 전입신고와 확정일자를 근저당 잡히기 전에 먼저 받아놓는다.
세입자가 있으면 돈을 빌려줄 은행은 많지 않기 때문에 근저당이 잡히는 경우가 흔하지 않지만 근저당이 잡히더라도 나중에 경매가 발생되어 넘어가게 되어도 낙찰자가 세입자의 보증금을 인수해야 하기 때문에 걱정할 필요는 없습니다.
3. 전세보증보험에 가입합니다.
하지만 이 방법을 너무 맹신하면 안 됩니다. 최근 뉴스에 보면 보증보험에 가입되어 있어도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 그뿐 아니라 2 금융권에서 빌린다거나 집이 근생(근린생활시설)이라면 보증 보험에 들고 싶어도 들 수가 없습니다.
마무리
아무리 철저하게 준비하고 대비를 해도 작정하고 사기를 치려는 사기꾼에게는 대책이 없습니다. 요즘에는 월세가 추세인데 조금 비용을 더 보태서 월세로 전환하는 게 좋은 방법이지 않습니다. 전세란 어차피 내 돈을 맡기고 이용하는 것인데 이 돈 또한 다른 곳에 투자를 하면 월세만큼 나올 수 있는 금액이라고 생각합니다. 게다가 월세는 소액임차인 최우선 변제라는 것이 있기 때문에 경매에 넘어가도 내 보증금을 지킬 수 있고, 전세 또한 법에서 정한 소액임차인에 해당되는 금액이라면 보증금을 지킬 수 있습니다. 그렇기 때문에 월세 혹은 반전세를 이용한다면 최소 2년 동안은 안전하게 생활할 수 있을 것으로 생각합니다.
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